DEUTSCHE BANK NATIONAL TRUST COMPANY, COMO FIDUCIARIO DE HSI ASSET SECURITIZATION CORP. TRUST 2007-NCI, CERTIFICADOS DE PASO DE HIPOTECA, SERIE 2001-NC1, Demandante-Demandado,
v.
WITTMORE WILLIAMS Y CHERYL WILLIAMS, Demandados-Apelantes.
No. A-3491-16T3.
Tribunal Superior de Nueva Jersey, División de Apelaciones.
Recibido el 28 de febrero de 2018.
Decidido el 2 de abril de 2018.
v.
WITTMORE WILLIAMS Y CHERYL WILLIAMS, Demandados-Apelantes.
No. A-3491-16T3.
Tribunal Superior de Nueva Jersey, División de Apelaciones.
Recibido el 28 de febrero de 2018.
Decidido el 2 de abril de 2018.
En apelación de la Corte Superior de Nueva Jersey, División de la Cancillería, Condado de Passaic, Expediente No. F-040245-08.
Franklin S. Montero, abogado de los recurrentes.
Phelan Hallinan Diamond & Jones, PC, abogados del demandado (Sonya Gidumal Chazin, en el escrito).
Ante los jueces Currier y Geiger.
Franklin S. Montero, abogado de los recurrentes.
Phelan Hallinan Diamond & Jones, PC, abogados del demandado (Sonya Gidumal Chazin, en el escrito).
Ante los jueces Currier y Geiger.
NO PARA PUBLICACIÓN SIN LA APROBACIÓN DE LA DIVISIÓN DE APELADOS
Esta opinión no "constituirá un precedente ni será vinculante para ningún tribunal". Aunque se publica en Internet, esta opinión es vinculante solo para las partes en el caso y su uso en otros casos es limitado. R. 1: 36-3.
POR CURIAM.
Los demandados Cheryl y Wittmore Williams apelan de una orden del 9 de marzo de 2017 que niega su moción para anular una venta del sheriff del 8 de marzo de 2016 en esta acción de ejecución hipotecaria. Afirmamos.
Los demandados compraron su casa el 7 de marzo de 1997. El 27 de septiembre de 2006, los demandados firmaron un pagaré de tasa ajustable a MortgageTree Lending por $ 340,000, con pagos mensuales iniciales de $ 2,740.99 para capital e intereses, y una fecha de vencimiento el 1 de octubre de 2036. Inicialmente, el interés se calculó en el 9,45%, pero estaba sujeto a reajustes cada seis meses, hasta un máximo del 16,45%. El 27 de septiembre de 2006, los demandados también ejecutaron una hipoteca sobre su residencia a Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. (MERS) como candidato de MortgageTree Lending para garantizar el préstamo. La hipoteca se registró el 25 de octubre de 2006.
Ambos acusados quedaron desempleados en 2008. No cumplieron con los pagos del préstamo que vencen el 1 de mayo de 2008 y cada mes a partir de entonces. Se envió por correo un aviso de intención de ejecución hipotecaria (NOI) a los acusados, notificándoles el incumplimiento y cómo subsanarlo. Los acusados no lograron subsanar el incumplimiento.
El 28 de agosto de 2008, MERS cedió la hipoteca al demandante Deutsche Bank National Trust Company, como Fideicomisario de HSI Asset Securitization Corp. Trust 2007-NC1 (el Banco). La cesión se registró el 16 de septiembre de 2008.
El demandante presentó una demanda de ejecución hipotecaria el 14 de octubre de 2008 y una demanda enmendada el 28 de octubre de 2008. Un notificador de proceso privado entregó a los acusados la citación y la demanda el 10 de noviembre de 2008. El 8 de enero de 2009, se presentó un incumplimiento contra los acusados por falta de respuesta a la denuncia. El 19 de septiembre de 2013 se sobreseyó el asunto por falta de enjuiciamiento.
Los demandados afirman que solicitaron y fueron aprobados para una modificación de préstamo en 2013. Certifican que comenzaron a realizar pagos de prueba hipotecaria en mayo de 2013, creyendo que recibirían una modificación permanente de Specialized Loan Servicing (SLS), el administrador de préstamos en ese momento. Los demandados alegan que después de realizar un pago de $ 1597.35 (una cantidad menor a una cuota mensual), el demandante nunca reembolsó el pago y no cumplió con la modificación del préstamo.
La demanda del demandante fue restituida el 28 de enero de 2015. El demandante presentó una moción para dictar sentencia el 22 de mayo de 2015. El 24 de junio de 2015, se dictó sentencia definitiva a favor del demandante por un monto de $ 624,836.38. Los acusados nunca presentaron una moción para anular la sentencia en rebeldía.
La venta de un alguacil estaba programada para el 6 de octubre de 2015. La venta se anunció en el Herald News el 11, 18, 25 y el 2 de octubre de 2015. El anuncio incluía la fecha, el lugar y la hora de la venta con una breve descripción de la propiedad e instrucciones sobre dónde se puede encontrar la descripción legal completa. El anuncio señalaba que el alguacil se reservaba el derecho de suspender la venta sin previo aviso mediante publicación.
Esta opinión no "constituirá un precedente ni será vinculante para ningún tribunal". Aunque se publica en Internet, esta opinión es vinculante solo para las partes en el caso y su uso en otros casos es limitado. R. 1: 36-3.
POR CURIAM.
Los demandados Cheryl y Wittmore Williams apelan de una orden del 9 de marzo de 2017 que niega su moción para anular una venta del sheriff del 8 de marzo de 2016 en esta acción de ejecución hipotecaria. Afirmamos.
Los demandados compraron su casa el 7 de marzo de 1997. El 27 de septiembre de 2006, los demandados firmaron un pagaré de tasa ajustable a MortgageTree Lending por $ 340,000, con pagos mensuales iniciales de $ 2,740.99 para capital e intereses, y una fecha de vencimiento el 1 de octubre de 2036. Inicialmente, el interés se calculó en el 9,45%, pero estaba sujeto a reajustes cada seis meses, hasta un máximo del 16,45%. El 27 de septiembre de 2006, los demandados también ejecutaron una hipoteca sobre su residencia a Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. (MERS) como candidato de MortgageTree Lending para garantizar el préstamo. La hipoteca se registró el 25 de octubre de 2006.
Ambos acusados quedaron desempleados en 2008. No cumplieron con los pagos del préstamo que vencen el 1 de mayo de 2008 y cada mes a partir de entonces. Se envió por correo un aviso de intención de ejecución hipotecaria (NOI) a los acusados, notificándoles el incumplimiento y cómo subsanarlo. Los acusados no lograron subsanar el incumplimiento.
El 28 de agosto de 2008, MERS cedió la hipoteca al demandante Deutsche Bank National Trust Company, como Fideicomisario de HSI Asset Securitization Corp. Trust 2007-NC1 (el Banco). La cesión se registró el 16 de septiembre de 2008.
El demandante presentó una demanda de ejecución hipotecaria el 14 de octubre de 2008 y una demanda enmendada el 28 de octubre de 2008. Un notificador de proceso privado entregó a los acusados la citación y la demanda el 10 de noviembre de 2008. El 8 de enero de 2009, se presentó un incumplimiento contra los acusados por falta de respuesta a la denuncia. El 19 de septiembre de 2013 se sobreseyó el asunto por falta de enjuiciamiento.
Los demandados afirman que solicitaron y fueron aprobados para una modificación de préstamo en 2013. Certifican que comenzaron a realizar pagos de prueba hipotecaria en mayo de 2013, creyendo que recibirían una modificación permanente de Specialized Loan Servicing (SLS), el administrador de préstamos en ese momento. Los demandados alegan que después de realizar un pago de $ 1597.35 (una cantidad menor a una cuota mensual), el demandante nunca reembolsó el pago y no cumplió con la modificación del préstamo.
La demanda del demandante fue restituida el 28 de enero de 2015. El demandante presentó una moción para dictar sentencia el 22 de mayo de 2015. El 24 de junio de 2015, se dictó sentencia definitiva a favor del demandante por un monto de $ 624,836.38. Los acusados nunca presentaron una moción para anular la sentencia en rebeldía.
La venta de un alguacil estaba programada para el 6 de octubre de 2015. La venta se anunció en el Herald News el 11, 18, 25 y el 2 de octubre de 2015. El anuncio incluía la fecha, el lugar y la hora de la venta con una breve descripción de la propiedad e instrucciones sobre dónde se puede encontrar la descripción legal completa. El anuncio señalaba que el alguacil se reservaba el derecho de suspender la venta sin previo aviso mediante publicación.
El demandante aplazó voluntariamente la venta del alguacil hasta el 17 de noviembre de 2015 y luego nuevamente hasta el 5 de enero de 2016, con el propósito de mitigar la pérdida. Luego, la venta se reprogramó para el 2 de febrero de 2016. [1] El 2 de febrero de 2016, el demandante volvió a aplazar voluntariamente la venta al 8 de marzo de 2016 para mitigar la pérdida. Se enviaron cartas de aplazamiento a los acusados para cada una de las ventas aplazadas, con la posible excepción del aplazamiento original hasta el 17 de noviembre de 2015. [2]
El 2 de febrero de 2016, los acusados se acogieron al Capítulo 7 de la bancarrota. Poco después, el 23 de febrero de 2016, la quiebra fue desestimada por el Tribunal de Quiebras. El mismo día, los acusados recibieron una carta de un agente autorizado de SLS con respecto a la asistencia para mitigar pérdidas, aparentemente provocada por la petición de quiebra. Esta carta es la única referencia en el registro con respecto a una supuesta modificación de préstamo. La carta decía: "El Cliente ofrece varias alternativas que pueden brindarle alivio financiero. Dichas opciones se enumeran a continuación: Modificación del préstamo [;] Venta al descubierto [;] Escritura en lugar de ejecución hipotecaria".
La venta del alguacil tuvo lugar el 8 de marzo de 2016 y el demandante fue el adjudicatario. El período de redención de los Demandados expiró el 18 de marzo de 2016. Una escritura del alguacil, con fecha del 21 de marzo de 2016, fue entregada al abogado del demandante el 29 de marzo de 2016; la escritura se registró posteriormente el 16 de noviembre de 2016.
También el 8 de marzo de 2016, Cheryl Williams firmó un formulario de respuesta a la carta de SLS, expresando interés en las alternativas de mitigación de pérdidas y marcando una casilla que decía: "Por la presente autorizo a [SLS], tras la aprobación exitosa de una modificación de préstamo, a presentar para la aprobación judicial de la modificación del préstamo ". El formulario también está firmado por el "abogado del [d] ebtor". No hay pruebas de que este formulario haya sido realmente enviado por correo; si lo fuera, se habría recibido después de la venta del alguacil.
El 19 de abril de 2016, los acusados volvieron a presentar su petición de quiebra, supuestamente sin saber que su casa ya había sido vendida y entregada por el alguacil al demandante. El 24 de agosto de 2016, el demandante obtuvo una orden concediendo su recurso de amparo de la suspensión automática del inmueble hipotecado del Tribunal de Quiebras.
Mientras tanto, los demandados celebraron dos contratos de arrendamiento con inquilinos el 1 de abril y el 1 de julio de 2016 para "ayudarlos a calificar [sus] ingresos en caso de que estuviera disponible algún tipo de modificación de préstamo hipotecario". El 21 de noviembre de 2016, el abogado del demandante envió un aviso a los inquilinos con respecto a la pérdida de la propiedad de los demandados debido a la ejecución hipotecaria y aconsejó a los inquilinos que pagaran el alquiler futuro al demandante. El 29 de diciembre de 2016, el demandante obtuvo un Auto de posesión con fines de desalojo.
El 16 de enero de 2017, más de diez meses después de la venta, los acusados presentaron una moción para anular la venta del alguacil. En el momento en que se escuchó la moción, el saldo de la hipoteca había aumentado a más de $ 650,000.
Durante la argumentación oral, el abogado del acusado admitió que la propiedad está "probablemente gravemente sumergida" porque el saldo de la hipoteca supera con creces el valor de la propiedad. Además, admitió que "la propiedad está en mal estado" y tiene problemas de calefacción "graves".
Los demandados no expresaron capacidad o intención de subsanar los atrasos o rescatar la hipoteca. En cambio, solo buscaron modificar la hipoteca. En particular, los acusados presentaron una bancarrota de liquidación del Capítulo 7 en lugar de una bancarrota del plan de asalariados del Capítulo 13 comúnmente utilizada por los deudores para curar los atrasos de hipotecas.
La moción fue denegada por la corte de la cancillería en una decisión oral el 5 de junio de 2017. En su decisión oral, el juez de mociones señaló que el demandante no había recibido un solo pago de hipoteca en los más de ocho años desde que los demandados incumplieron el 1 de mayo de 2008. Señaló que los acusados no habían presentado pruebas de que la redención fuera una posibilidad realista. El juez consideró que el saldo de las acciones favorecía al demandante, que se enfrentaba a "una pérdida enorme". Determinó que anular la venta perjudicaría aún más al demandante porque el retraso inevitable daría lugar a gastos y costos adicionales.
El juez encontró que la confianza de los acusados en la Regla 4: 50-1 en sus documentos de moción estaba fuera de lugar ya que la moción del acusado buscaba anular la venta del alguacil, no reabrir el fallo final. El juez señaló además que a los acusados se les había prescrito el tiempo de reparación bajo la Regla 4: 50-1 porque su moción fue presentada diecisiete meses después de que se emitió el juicio final el 24 de junio de 2015. A continuación, se presentó la apelación.
En la apelación, los acusados plantean los siguientes argumentos: (1) el tribunal de primera instancia se equivocó al negar la moción de los acusados de anular la venta del alguacil basándose en la falta de notificación y las irregularidades en la venta; (2) los acusados no recibieron un aviso real de la venta del alguacil en violación de su derecho al debido proceso procesal; (3) la venta por ejecución hipotecaria no se publicitó adecuadamente y se aplazó en exceso sin el aviso correspondiente; (4) no se debe excluir a los acusados de seguir todos los métodos de reembolso disponibles en función de su incapacidad de pago actual; y (5) los demandados proporcionaron suficientes pagos de prueba para una modificación de préstamo vinculante que el demandante se niega a cumplir.
"[Una] n solicitud para abrir, anular o anular de otro modo una sentencia de ejecución hipotecaria o procedimientos posteriores a la misma está sujeta a un estándar de abuso de discreción". Estados Unidos contra Scurry, 193 N.J.492, 502 (2008) (citando Wiktorowicz v. Stesko, 134 N.J. Eq. 383, 386 (E. y A. 1944)). Encontramos un abuso de discreción cuando una decisión "se toma sin una explicación racional, se aparta inexplicablemente de las políticas establecidas o se basa en una base inadmisible". U.S. Bank Nat'l Ass'n v. Guillaume, 209 N.J.449, 467 (2012) (citando a Iliadis v. Wal-Mart Stores, Inc., 191 N.J. 88, 123 (2007)). Es en contra de ese estándar que evaluamos las cuestiones procesales y sustantivas planteadas por los acusados.
La Regla 4: 65-2 ordena que "el aviso de la venta [del alguacil] se publicará en la oficina del alguacil del condado ... donde se encuentra la propiedad, y también, en el caso de bienes inmuebles, en las instalaciones para ser vendido [.] "Además," al menos [diez] días antes de la fecha fijada para la venta, [la parte que obtenga el pedido o la orden judicial deberá] entregar un aviso de venta por correo registrado o certificado, con acuse de recibo solicitado ", sobre "todas las partes que han aparecido" y el "propietario del registro". R. 4: 65-2.
El alguacil "puede continuar dicha venta mediante aplazamiento público, sujeto a las limitaciones y restricciones que se establezcan especialmente para ello". R. 4: 65-4. La regla no requiere que se notifique de ninguna manera en particular las fechas de venta aplazadas. Ver First Mut. Corp. contra Samojeden, 214 N.J. Super. 122, 127-28 (App. Div. 1986). Se permite la entrega de los avisos de aplazamiento por correo ordinario.
Las solicitudes de aplazamiento por parte del demandante, "estén o no de acuerdo con el deudor, deben ser concedidas por el alguacil independientemente de cualquier aplazamiento anterior". Pressler & Verniero, Current N.J. Court Rules, cmt. en R. 4: 65-4 (2018) (citando Wells Fargo Home Mortg. v. Stull, 378 N.J. Super. 449, 454-55 (App. Div.2005)). Aquí, el demandante aplazó la venta varias veces para mitigar la pérdida, una razón apropiada para aplazar una venta. Los acusados no se vieron perjudicados por los aplazamientos. Por el contrario, se beneficiaron de los aplazamientos de la venta. Por lo tanto, el argumento de los demandados de que hubo aplazamientos de venta excesivos no tiene fundamento.
La Regla 4: 65-5 requiere que las mociones para la audiencia de una objeción a la venta de un alguacil "se notifiquen dentro de los [diez] días posteriores a la venta o en cualquier momento posterior a la entrega del traspaso". Véase Mercury Capital Corp. contra Freehold Office Park, Ltd., 363 N.J. Super. 235, 238 (Cap. Div. 2003) (señalando que el derecho a oponerse a la venta "no se rescinde definitivamente hasta que el alguacil entregue una escritura al adjudicatario"). Aquí, la propiedad se vendió el 8 de marzo de 2016 y la escritura se entregó al abogado del demandante el 29 de marzo de 2016. Los demandados presentaron su moción para anular la venta el 16 de enero de 2017, más de nueve meses después de la entrega de la escritura del alguacil. . El juez de moción encontró correctamente que los acusados no se movieron para anular la venta de manera oportuna.
Sin embargo, somos conscientes de que "como una cuestión de justicia fundamental, [la Regla 4: 65-2] debe interpretarse en el sentido de que da derecho a las partes interesadas al conocimiento real de la fecha aplazada en la que realmente se lleva a cabo la venta". Samojeden, 214 N.J. Super. en 123. El incumplimiento de la regla que requiere notificación de la venta del alguacil normalmente requiere la anulación de la venta. Véase Assoulin contra Sugerman, 159 N.J. Super. 393, 397 (App. Div. 1978) (citando Pressler, Current NJ Court Rules, cmt. On R. 4: 65-2 (1978)) (sosteniendo ese incumplimiento de los requisitos de notificación impuestos por la Regla 4: 65-2 " garantías que anulen la venta, "siempre que la parte que tenga derecho a la misma no tenga conocimiento de la tramitación de la venta, busque una reparación sin demora al enterarse de la misma, y no se hayan creado acciones intermedias a favor de terceros inocentes en el ínterin"); Orange Land Co. contra Bender, 96 N.J. Super. 158, 164 (App. Div. 1967) (que explica que cuando el deudor hipotecario no recibió notificación obligatoria de la venta del alguacil y no tuvo conocimiento de la venta durante cinco meses, la corte de la cancillería "podría haber anulado la venta o haber ordenado la redención").
El juez de moción encontró que los avisos enviados por el abogado del demandante a los acusados informando de la fecha de venta aplazada del 8 de marzo de 2016 se enviaron por correo a la misma dirección que los avisos anteriores que los acusados admitieron haber recibido. Además, descubrió que los avisos no fueron devueltos por la oficina de correos como imposibles de entregar. Como resultado, el juez sostuvo que hubo un presunto buen servicio. "Los casos de Nueva Jersey han reconocido la presunción de que la parte a la que iba dirigida la correspondencia con la dirección, el sello y el envío correctos fue recibido". Ssi Med. Serv. contra HHS, Div. de Med. Servicios de Asistencia y Salud, 146 N.J.614, 621 (1996) (se omiten las citas). El expediente respalda la conclusión del juez de que el demandante cumplió con su deber de informar a los acusados de la fecha de venta aplazada del 8 de marzo de 2016 y que los acusados tenían un aviso real de la fecha de venta. En consecuencia, la denegación de la moción inoportuna de los acusados no fue un abuso de discreción.
Además, el poder de anular la venta de un alguacil "es discrecional y debe basarse en consideraciones de equidad y justicia". First Trust Nat'l Ass'n v. Merola, 319 N.J. Super. 44, 49 (App. Div. 1999) (citando Crane v. Bielski, 15 N.J. 342, 349 (1954)). Con ese fin, la Corte en Scurry aplicó las "máximas consagradas de que la ley no obliga a uno a realizar un acto inútil [,] y que la equidad sigue a la ley". 193 N.J. en 505-06 (alteración en el original) (citas omitidas). Aquí, a diferencia de las circunstancias únicas en Scurry, devolver este asunto para una nueva venta o permitir un período de redención razonable sería un ejercicio inútil. El valor de mercado de la propiedad es mucho menor que el monto del canje. Por lo tanto, los acusados no tienen equidad en la propiedad. En cualquier caso, los demandados admiten que no tienen la capacidad financiera para subsanar los atrasos, y mucho menos para rescatar la hipoteca, dentro de un período de tiempo razonable. Por lo tanto, una devolución no tendría ningún propósito útil.
Los argumentos restantes de los acusados carecen de mérito suficiente para justificar la discusión en una opinión escrita. R. 2: 11-3 (e) (1) (E).